Chcesz kupić nowe mieszkanie? Uważaj na miny postawione przez dewelopera

Chcesz kupić mieszkanie od dewelopera? Uważaj na szereg pułapek

Decyzja podjęta – kupujesz mieszkanie. Teraz musisz rozstrzygnąć, czy chcesz nowe lokum czy też nieruchomość na rynku wtórnym. Jeśli wybierzesz to pierwsze, bądź czujny i uważaj na pułapki, które często na klientów zastawiają deweloperzy.

Jeśli Wasz budżet zakłada nie tylko kupna mieszkania, ale również remont, prace wykończeniowe i wyposażenie, naturalnym wyborem będzie nieruchomość w stanie deweloperskim. Dzięki temu zyskujecie możliwość urządzenia mieszkania od początku do końca tak, jak sobie wyobrażaliście.

Zaletą nowych budynków będzie też nowoczesność i dodatkowe bonusy, np. duża liczba przeszkleń, ogrody na dachu budynku czy strefa SPA w budynku dostępna wyłącznie dla mieszkańców. Podstawowe materiały budowlane są o klasę lepsze niż te, z których korzystano jeszcze za młodu naszych rodziców. Nowe osiedla dają nam możliwość wyboru pomiędzy mieszkaniem z ogródkiem, klasycznym balkonem a tarasem na ostatnim piętrze budynku.

Czasem kłopotliwa może być lokalizacja. Nowe osiedla powstają coraz dalej od centrum, ważna będzie zatem komunikacja i skomunikowanie z centrum. Oczywiście wszystko według potrzeb, bo przecież nie każdy potrzebuje codziennie bywać np. na Starym Mieście w Krakowie czy Starówce w Warszawie..  

W pogoni za najlepszą ofertą, a często też promocją, w ramach której wraz z zakupem mieszkania otrzymujemy np. komórkę lokatorską zupełnie za darmo, zapominamy, aby sprawdzić podstawowe kwestie, które zapewnić mają nam bezpieczeństwo transakcji i pewność, że w terminie otrzymamy klucze do naszego nowego mieszkania.

Zweryfikuj wszystkie informacje

O czym więc warto pamiętać, kupując mieszkanie wprost od dewelopera? Na pewno warto zapoznać się z wcześniejszymi realizacjami owego przedsiębiorcy i jeśli jest taka możliwość, odwiedzić te budynki oraz porozmawiać z mieszkańcami. Samego dewelopera zapytać trzeba o typ rachunku powierniczego, jaki założony został w banku w ramach budowanej inwestycji.

To specjalny rachunek bankowy, założony przez dewelopera w celu zapewnienia bezpieczeństwa rozliczenia transakcji, przy jednoczesnym niezależnym zabezpieczeniu przed niewywiązaniem się którejkolwiek ze stron z warunków umowy. Bezpieczniejszym wyjściem jest wybór takiego dewelopera, który zapewnia rachunek zamknięty. Oznacza to, że wpłacone przez przyszłych mieszkańców zaliczki za mieszkania nie mogą zostać przeznaczone na sfinansowanie poszczególnych etapów budowy. Dodatkowe bezpieczeństwo w tej kwestii gwarantuje również ustawa deweloperska (dostępna pod adresem: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20112321377), zwiększająca poziom zabezpieczeń przed pozostawieniem przyszłych właścicieli z długami i bez obiecanych przez dewelopera mieszkań. W ustawie znajdziemy zapisy dotyczące stosunków między deweloperem i nabywcą mieszkania lub domu jednorodzinnego, oraz regulacje dotyczące ochrony praw nabywców powyższych nieruchomości.

Ważne jest także zapoznanie się z wpisami do księgi wieczystej – rejestrami, które opisują stan prawny nieruchomości. Wgląd do nich możemy uzyskać drogą elektroniczną, pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do,. Także plany zagospodarowania terenu wokół inwestycji są bardzo ważnym elementem do weryfikacji – nie tylko pod kątem enklaw zieleni na terenie osiedla, ale również po to, aby uniknąć sytuacji, w której tuż za naszym oknem powstanie drapacz chmur przysłaniający cały dotychczasowy widok. Najpełniejszych informacji udzielą jednak pracownicy biura sprzedaży inwestycji bądź biura nieruchomości, które jest oficjalnym sprzedawcą tej nieruchomości.

Jeśli szczęśliwie udało się nam wybrać mieszkanie i jesteśmy już zdecydowani co do jego kupna, pora na podpisanie umowy przedwstępnej. Według definicji, jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej (zasadniczej, głównej w procesie transakcji). Jej najważniejszym elementem jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości.

Umowa przedwstępna zawierana jest w formie aktu notarialnego, a deweloper i kupujący ponoszą równo po 50% kosztów z tym związanych. Jej charakter jest zazwyczaj dwustronnie zobowiązujący, co oznacza, że wycofanie się jednej ze stron jest znacznie utrudnione. Po zakończeniu budowy i oddaniu do użytku całego budynku odbieramy od dewelopera nasze mieszkanie, a następnie podpisujemy umowę końcową. Przed złożeniem podpisu trzeba sprawdzić stan lokalu pod kątem ewentualnych niedociągnięć, wad i wymiarów pomieszczeń, zamieszczonych uprzednio w planie nieruchomości. Umowa końcowa również sporządzana jest u notariusza, a koszty tego procesu ponosi w całości kupujący. Dodatkowo, jeśli zaciągnęliśmy kredyt na zakup mieszkania, powinniśmy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku – choć najczęściej zajmuje się tym nasz notariusz.

Najczęstsze pułapki w procesie zakupu na rynku pierwotnym

1) Jednostronne zapisy dotyczące kar umownych – obejmujące kupujących, ale nie dewelopera.

2) Skracanie czasu na reklamację nieruchomości – warto wiedzieć, że od końca 2014 roku obowiązuje 5-letni okres reklamacyjny, nie zaś 30-letni.

3) Zamiana materiałów budowlanych przez dewelopera – upewnij się, że taki zapis nie figuruje w umowie; w przeciwnym wypadku możliwe będzie wykorzystanie zamienników, jeśli tylko autor projektu budowlanego wyrazi zgodę (co może zajść bez wiedzy kupującego).

4) Umowa cywilno-prawna jest mniej wartościowa niż umowa notarialna – jeśli nabywca podpisze umowę przedwstępną bez udziału notariusza, wówczas deweloper będzie mógł wycofać się z niej bez ponoszenia żadnych konsekwencji.

5) Waloryzacja ceny mieszkania – to absolutnie niedopuszczalna klauzula, która może doprowadzić do wzrostu ceny za nieruchomość w porównaniu do pierwotnych ustaleń.

6) Brak konkretnego terminu przekazania mieszkania – deweloperzy często zastrzegają sobie możliwość przesunięcia terminu z przyczyn niezależnych od dewelopera, co w praktyce oznacza pełną dowolność w terminie wydania lokalu.

Jak widać, proces zakupu nieruchomości wprost od dewelopera jest dość skomplikowanym i czasochłonnym. Jeśli do tej pory nigdy nie mieliśmy do czynienia z tak poważnymi transakcjami, dobrze jest skorzystać z pomocy profesjonalnych biur nieruchomości bądź doradców finansowych, którzy pomogą nam komfortowo przebrnąć przez meandry administracyjne tak, aby jak najszybciej móc cieszyć się naszym własnym “M”.

 

m.kijowski@nowodworskiestates.pl

   

Napisz komentarz