wiedza-kredyt-spłata

Poradnik przyszłego kredytobiorcy, czyli 9 porad zanim weźmiesz kredyt hipoteczny Część 2

Zanim weźmiesz kredyt hipoteczny zapoznaj się z kolejnymi poradami Eksperta Nowodworski Estates, które ułatwią Ci podjęcie tej decyzji.

 

hipoteka-kredyt-zastaw

Dla banku podstawową gwarancją spłaty kredytu jest pozytywna ocena zdolności kredytowej. Jednak przeprowadzona analiza zdolności kredytowej nie wystarcza do tego, aby bank mógł udzielić kredytu. Przy udzielaniu kredytu niezbędne są, więc prawne zabezpieczenia wierzytelności. Zwróćmy uwagę na dwie grupy zabezpieczeń, które bank może chcieć od nas przyjąć.

  1. Zabezpieczenia o charakterze rzeczowym, do których zalicza się m.in.:
  • hipotekę – obciąża ona nieruchomość dłużnika prawem do dochodzenia roszczenia przez wpis do ksiąg wieczystych. Daje wierzycielowi (np. bankowi) pierwszeństwo dochodzenia swych praw nawet po zmianie właściciela nieruchomości.
  1. Zabezpieczenia o charakterze osobowym, do których zalicza się m.in.:
  • poręczenie wekslowe zobowiązujące poręczyciela na równi z wystawcą weksla do spłaty kredytu ustalonych w terminach płatności.
  • poręczenie według prawa cywilnego – poręczyciel zobowiązuje się do spłaty kredytu w razie uchylenia się kredytobiorcy od wywiązania się ze zobowiązań.
  • cesję wierzytelności z polisy ubezpieczeniowej – jest to umowa pomiędzy kredytobiorcą a bankiem udzielającym kredytu, na mocy której kredytobiorca/cedent przenosi na bank swoje prawa z umowy ubezpieczenia.
  • pełnomocnictwo do dysponowania środkami pieniężnymi na rachunkach bankowych,
  • weksel własny in blanco – dokument zawierający podpis wystawcy weksla, nie zawiera jednak określenia sumy wekslowej i terminu płatności. 
  • oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c. – przyjmowane zamiennie z wekslem własnym in blanco, stosowane najczęściej do dużych ekspozycji kredytowych, może dotyczyć zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy.

Powyższy zestaw zabezpieczeń jest najczęściej stosowanym przy kredytach hipotecznych, jednak indywidualnie istnieje możliwość doboru zabezpieczeń kredytu. Wśród wyżej wymienionych hipoteka jest zabezpieczeniem wiodącym i jest przy każdym kredycie hipotecznym.

 

umowa-kredytowa-dokumentacja

Umowa kredytowa, umowy zabezpieczeń, deklaracje wekslowe… dużo tych dokumentów – powiedziałby klient banku. Jednak to przepisy prawa a nie banki narzucają na nas kredytobiorców obowiązek zapoznania się z przygotowaną przez bank dokumentacją kredytową. Podstawowym dokumentem jest umowa kredytowa, której elementy uregulowane są w art. 69 ust. 2 Ustawy Prawo Bankowe. Musi być sporządzona na piśmie i powinna zawierać poniższe dane:

  • strony umowy;
  • kwotę i walutę kredytu;
  • cel, na który kredyt został udzielony;
  • zasady i termin spłaty kredytu;
  • wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
  • sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;
  • zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
  • terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
  • wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;
  • warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.

 

Rekomendacja S wprowadziła zapis dotyczący kredytów walutowych, mówiący o tym, że kredytobiorcy mogą zaciągać kredyty, tylko w walucie, w której zarabiają. Zgodnie z artykułem 6.1 Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami “kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.” Jest to szersza regulacja od rekomendacji S zakładająca, że oprócz dochodów brane są pod uwagę również aktywa kredytobiorcy wyceniane w walucie posiadanych środków finansowych. 

Zaletą kredytu hipotecznego w PLN jest brak ryzyka kursowego oraz dostępność tego produktu niemal w każdym banku. Zaciągając kredyt hipoteczny w PLN unikamy dodatkowych kosztów tj. np. spread walutowy, czyli różnica pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty. Przy kredytach hipotecznych walutowych banki mają wyższe wymagania wobec przyszłych kredytobiorców np. wyższa zdolność kredytowa a kredytobiorca narażony jest na ryzyko kursowe.

Mówiąc o walucie kredytu należy jeszcze wspomnieć o możliwości przewalutowania kredytu. Przewalutowanie kwoty kredytu pozwala na wyeliminowanie ryzyka kursowego oraz osiągnięcie dodatkowego zysku przy zamianie waluty kredytu (różnica kursowa).

Rodzaj spłaty

Nieodzownym elementem zaciągniętego kredytu jest obowiązek jego spłaty. Rodzaj raty, jakie będzie trzeba spłaca określony jest w umowie kredytowej, o której mowa powyżej. Do wyboru mamy dwa rodzaje rat:

  • raty równe (annuitetowe),
  • raty malejące.

Raty annuitetowe są łatwiejsze do spłacania. Każda kwota raty co miesiąc jest identyczna.W przypadku rat równych kapitał spłacany jest dużo wolniej niż w przypadku rat malejących. W skład każdej raty wchodzi zarówno kwota kapitału jak i kwota odsetek. Spłacając kredyt wg rat malejących część kapitałowa się nie zmienia, natomiast wysokość odsetek uzależniona jest od pozostałego do spłaty kapitału. Na początku okresu spłaty kredytu największy udział w racie mają odsetki.

Przykładowo:

Kredyt w kwocie 300 000,00 PLN, okres spłaty 30 lat, oprocentowanie kredytu 7,5% p.a.

Tabela 1

Raty równe Raty malejące
Całkowity koszt kredytu 755 151,95 PLN 638 438,00 PLN
Pierwsza rata Odsetki: 1 875,00 PLN

Kapitał:   222,64 PLN

Razem: 2 097,64 PLN

Odsetki: 1 875,00 PLN

Kapitał:    833,33 PLN

Razem: 2 708,33 PLN

Ostatnia rata Odsetki:      13,03 PLN

Kapitał: 2 084,62 PLN

Razem: 2 097,64 PLN

Odsetki:     5,21 PLN

Kapitał: 833,33 PLN

Razem: 838,54 PLN

Źródło: opracowanie własne

 

Wybór rodzaju spłaty rat uzależniony jest od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Pamiętajmy również, że wybierając spłatę w ratach malejących zapłacimy mniejszą kwotę odsetek do banku.

Przy każdym kredycie istnieje możliwość wcześniejszej spłaty. Czy wcześniejsza spłata kredytu może być opłacalna? W niektórych sytuacjach warto rozważyć taką możliwość. Kredytobiorcy często decydują się na wcześniejszą spłatę, aby zredukować część kosztów zaciągniętego kredytu. Mamy na myśli głównie wysokość odsetek w przypadku rat malejących, gdzie ich wysokość uzależniona jest od kwoty pozostałego do spłaty kapitału. Jednak banki nie lubią tego rozwiązania, ponieważ tracą dodatkowych dochód odsetkowy. Dlatego w przypadku wcześniejszej spłaty kredyt bank pobiera prowizję rekompensacyjną. Wyjątkiem mogą być zapisy umowne, mówiące o braku prowizji, jeśli spłata następuje w rocznicę zaciągnięcia kredytu tj. np. umowa podpisana 28 lipca 2019 roku każdego 28 lipca w następnych latach  (2020, 2021 itd.)

 

Kolejne porady już za miesiąc.

Napisz komentarz