wynajem krótkoterminowy czy tradycyjny

Wynajem krótkoterminowy czy tradycyjny? Epidemia dała odpowiedź

Dotychczas wielu inwestorów zachwalało wynajem krótkoterminowy jako najbardziej opłacalny sposób zarabiania na nieruchomościach. Można było się z tym zgadzać, można było przytaczać masę słusznych kontrargumentów, ale pole do dyskusji pozostawało otwarte. W dobie zmian na rynku nieruchomości związanych z epidemią COVID-19, szala zdecydowanie przechyliła się w jedną stronę. Porównajmy obie te metody, przyglądając się bliżej ich zaletom oraz wadom, i sprawdźmy, jakie trendy wśród inwestorów zaobserwowali ostatnio pośrednicy nieruchomości.

Rynek wynajmu przed wybuchem epidemii koronawirusa

Szacuje się, że mniej więcej połowa mieszkań z rynku pierwotnego nabywana jest przez inwestorów, którzy zamierzają zarabiać na wynajmie. Ilu było wśród nich zwolenników wynajmu tradycyjnego, a ilu wybierało wynajem krótkoterminowy? Trudno jednoznacznie stwierdzić, ponieważ dane liczbowe zależą od oferty rozmaitych serwisów obu typów. Robert Sulma – pośrednik nieruchomości w Private House Brokers – zauważa, że w Krakowie przewagę miały na pewno wynajmy długoterminowe. Krótkie najmy to głównie centrum miasta i modne okolice wokół. Tam korzyści z najmu dobowego były zdecydowanie większe – odnotowuje.

Jeszcze na początku tego roku serwisy bookingowe pękały w szwach. Właściciele apartamentów i mieszkań na wynajem krótkoterminowy chętnie udostępniali lokale, kuszeni możliwością osiągnięcia wysokich zysków. Dane sprzed niecałych dwóch lat mówią, że przy obłożeniu na poziomie 65 – 70% w skali roku wynajem krótkoterminowy mógł zapewnić nawet dwukrotnie wyższy zysk niż jego tradycyjna odmiana. Tyle w teorii. Jak to wyglądało w praktyce?

Wynajem krótkoterminowy – zalety

Zysk. Nic dodać, nic ująć. Perspektywa większych przychodów to główny i zasadniczo jedyny powód, dla którego inwestorzy decydowali się na wynajem krótkoterminowy. Dla najemców zalet było znacznie więcej – ceny konkurencyjne w stosunku do tych hotelowych, często atrakcyjna lokalizacja, możliwość korzystania z całego lokalu, a nie tylko pojedynczego pokoju.

Jeśli ktoś chciał spróbować swoich sił w wynajmie na krótkie terminy, powinien był polegać na profesjonalnych firmach, które mogły się pochwalić bogatym doświadczeniem w tej materii. Jak zauważa Robert Sulma, na rynku było mnóstwo, dosłownie mnóstwo firm, które dopiero zaczynały w pośrednictwie wynajmu krótkoterminowego i nie radziły sobie z logistyką oraz naprawami po problematycznych najemcach.

turysta pokój najem krótkoterminowy

Wynajem krótkoterminowy – wady

Naprawy? Problematyczni najemcy? Brzmi jak główne wady wynajmu krótkoterminowego. Rzeczywiście – z takimi wyzwaniami musieli mierzyć się inwestorzy, którzy wybrali ten sposób zarabiania na nieruchomości. Brak możliwości zweryfikowania lokatorów i niewiedza, kogo wpuszcza się do mieszkania, bardzo często skutkowały koniecznością przeprowadzenia remontu. Niestety zazwyczaj lokale na krótki najem przeznaczone były dla turystów, którzy niejednokrotnie wychodzili z założenia, że skoro płacą, to wymagają. Trudno było więc oczekiwać empatii od każdego. Z wpisów na forach internetowych gromadzących właścicieli mieszkań na krótki najem wynika, że po niektórych wizytach zwykłe sprzątanie nie wystarczało. Lokal wymagał malowania, prania tapicerek, dywanów, wymiany rozmaitych elementów wyposażenia. I o ile mieszkania wynajmowane w tradycyjny sposób też muszą być tak odświeżane co jakiś czas, wyobraź sobie robić to nawet co miesiąc!

Innym minusem wynajmu krótkoterminowego był fakt, że dla właściciela oznaczał on pracę na pełen etat. Mieszkanie musiało być regularnie sprzątane, gospodarz powinien był w miarę możliwości pozostawać do dyspozycji gości, zajmował się dostarczaniem i odbieraniem kluczy. Co więcej, właściciel musiał cały czas promować swój lokal. Nie wystarczyło znaleźć najemcy raz, trzeba było to robić na okrągło, aby możliwie wypełnić miesięczny harmonogram i zarobić jak najwięcej. Wiązało się to nieraz z ogłoszeniami w płatnych serwisach, gdzie noclegów szukali turyści z zagranicy.

Podsumowując – wyraźnie widać, że choć wynajem krótkoterminowy rzeczywiście mógł przynosić wyższe zyski, w oczywisty sposób generował także większe koszty. Konieczność częstych napraw, potrzeba zatrudnienia firmy sprzątającej, umowa z pośrednikiem, promowanie lokum w sieci – to wszystko kosztowało. Prędko mogło się więc okazać, że bilans zysków i strat wcale nie jest tak korzystny dla inwestora.

Wynajem tradycyjny – zalety

Zdecydowanie stabilniej prezentują się dochody generowane przez tradycyjny wynajem nieruchomości. Właściciel może przewidzieć je z dużym wyprzedzeniem i jest zabezpieczony umową przed nagłymi przestojami w pobieraniu czynszu. Dopełnione formalności przekładają się również na weryfikację najemców. Inwestor zawsze wie, kto zamieszkuje w jego lokalu, a druga strona nie może czuć się bezkarnie.

Przy wynajmie długoterminowym właściciel ma też zdecydowanie mniej pracy. Nie musi ciągle zabiegać o nowych lokatorów, być na każde ich zawołanie. Regularne sprzątanie mieszkania nie należy do jego obowiązków, a remonty konieczne są znacznie rzadziej. Mniej problemów – mniej wydatków.

Jak przekonuje Robert Sulma, to stabilność i weryfikacja najemcy są największymi zaletami tradycyjnego wynajmu. Trzeba jednak pamiętać, że dokładnie lokator jest sprawdzany tylko w przypadku współpracy z profesjonalną agencją nieruchomości. Firmy z ubogim doświadczeniem nie mają takich możliwości – dodaje broker PHB.

para agent nieruchomości najem mieszkania

Wynajem tradycyjny – wady

O zasadniczej, i właściwie jedynej wadzie wynajmu długoterminowego pisaliśmy już wcześniej. Były to rzeczywiście nieco niższe zyski. Zdaniem Roberta Sulmy, w sezonie letnim mogła to być nawet 3-krotnie mniejsza wartość. W skali roku różnica ulegała oczywiście spłaszczeniu ze względu na okresy cieszące się mniejszym zainteresowaniem wśród turystów. Tak czy inaczej, można stwierdzić, że obecnie dylematy te należą do przeszłości. Dlaczego?

Koronawirus w natarciu

Zwróć uwagę, że na temat najmu krótkoterminowego w całym tym artykule piszemy w czasie przeszłym. Epidemia koronawirusa w jednej właściwie chwili zlikwidowała coś takiego jak turystyka. Samoloty nie latają, hotele nie przyjmują, największe atrakcje stoją nieczynne. Jak długo taki stan potrwa, na razie nie wiadomo. Miejmy nadzieję, że prędzej czy później życie wróci do normy i znów będzie można podróżować po całym świecie. Na chwilę obecną jednak turystyka nie istnieje, a to tylko obnażyło prawdę na temat lokali wynajmowanych na krótkie terminy. Są bardzo atrakcyjną opcją dla lokatorów, ale dla właścicieli już niekoniecznie. Jak widać, w sytuacji kryzysowej zupełnie przestają przynosić dochody, a zatem ich utrzymanie zaczyna dla inwestora oznaczać straty.

Na szczęście na nieruchomościach trudno stracić, więc właściciele mieszkań – także tych przeznaczonych do tej pory na wynajem krótkoterminowy – mają szerokie pole manewru. Duża część inwestorów wycofuje pieniądze i próbuje sprzedać nierentowne mieszkania. Niektóre z nich były jednak nabyte za gotówkę, więc ich właściciele „nie mają presji’. Pozostała część przekształca inwestycję w bezpieczniejszą formę pasywnego dochodu, czyli długi wynajem – wylicza Robert Sulma. Oczywiście sytuacje finansowe inwestorów są różne, więc każdy z nich ma indywidualną strategię. Niewątpliwie jednak im dłużej potrwa stan epidemii, tym więcej mieszkań będzie przeznaczonych na długie terminy – uzupełnia broker PHB.

Zmianę trendów na rynku wynajmu zaobserwował także agent NE Radosław Góral. Inwestorzy, posiadający mieszkania działające na rynku najmów krótkoterminowych, bardzo szybko zareagowali na sytuację i obostrzenia związane z koronawirusem – zauważa. Zdecydowaną większość mieszkań powierzają agencjom na najem długoterminowy. Nie wiadomo bowiem, jak długo potrwa cała sytuacja i jak szybko rynek najmów krótkoterminowych znowu obudzi się do życia. Przyzwyczajeni wcześniej do dużych zysków, skłonni są do znacznych obniżek, aby minimalizować straty. To świetny czas dla potencjalnych najemców – podkreśla.

Więcej ofert wynajmu długoterminowego zauważył też agent NE z Gdańska Adam Wiśniewski. Pojawiło się bardzo dużo ogłoszeń mieszkań, które wcześniej były na krótki najem – przekonuje. Mam wrażenie, że może nawet ⅓ nowych ofert pochodzi z krótkiego najmu, który został zablokowany – ocenia.

puste miasta brak turystyki koronawirus

Wynajem krótkoterminowy na celowniku nie od dziś

Wynajem krótkoterminowy z punktu widzenia prawa był problematyczny jeszcze przed wybuchem epidemii koronawirusa. Kwestii tej nie regulowały zasadniczo żadne przepisy, przez co cierpiały samorządy, lokalni mieszkańcy, a także branża hotelarska. Mało tego – mieszkania na krótkie najmy niejednokrotnie nie spełniały żadnych standardów bezpieczeństwa, przez co bezpośrednio narażały również turystów.

Dlatego też rząd wyszedł w końcu z propozycją uporządkowania przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego. W planach znalazły się między innymi zapowiedzi:

  • obowiązku zarejestrowania działalności gospodarczej,
  • konieczności ewidencjonowania przychodów na kasie fiskalnej online,
  • zakazu bezprawnego wykorzystywania nazwy „hotel” czy „motel”,
  • uregulowania wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych.

Nowe przepisy miały wejść w życie jeszcze w tym roku. Na tę chwilę – zwłaszcza w obliczu epidemii koronawirusa – nie wiadomo, jaki dokładnie przybiorą kształt. Jedno jest pewne – zarabianie na wynajmie krótkoterminowym nie będzie już takie proste jak dotychczas.

Z koniecznością uregulowania powyższych kwestii zgadza się nasz broker Robert Sulma. To konieczne. W mojej opinii przepisy powinny być zbliżone do hotelarskich – od wymagań sanepidu, przez zabezpieczenie przeciwpożarowe, aż po opodatkowanie – ocenia. Nie chodzi mi o to, żeby utrudnić życie inwestorom, ale o to, by ukrócić nieetyczne praktyki. Na rynku pojawiło się mnóstwo „noclegów”, które nie spełniały żadnych standardów i dawały w kość właścicielom oferującym najem dobowy na poziomie – dodaje.

najem krótkoterminowy oferta nieruchomości na doby

Co robić? Porady pośredników NE i PHB

Epidemia wirusa i wiszący w powietrzu kryzys to najgorszy moment na to, by pozwolić sobie na jakiekolwiek straty finansowe. Dlatego tak ważne jest podjęcie właściwych decyzji w kwestii zagospodarowania posiadanych nieruchomości. Wynajem krótkoterminowy nigdy nie był idealnym rozwiązaniem, w tej chwili w ogóle nie prosperuje, a w przyszłości zostanie objęty zdecydowanie bardziej restrykcyjnymi przepisami. Co więc robić?

Inwestorom, którzy zastanawiają się nad planami, polecam kontakt z agentem nieruchomości. Jako firma, obsługujemy nieruchomości w formie zarządzania najmem. Jest to najwygodniejsza forma pasywnego dochodu. Jest mniej zyskowna niż krótkie najmy, jednak w dobie niepewnego jutra – przede wszystkim bezpieczna – radzi Robert Sulma.

Jak przewiduje, sytuacja z dnia na dzień nie wróci do normy. Patrząc na rozwój sytuacji, nie zakładam, aby do końca roku krótkie najmy wróciły do funkcjonowania. Mamy zamknięte granice i problemy z dostawami. Staram się być realistą. Doradzam więc, żeby przeczekać ten okres i wynająć mieszkanie na długi termin – zobaczyć, jak sytuacja będzie wyglądała w przyszłym roku – mówi.

Usługę zarządzania najmem poleca też Radosław Góral. To wyjście naprzeciw inwestorom zarabiającym na dochodzie pasywnym. Nie muszą sami prezentować nieruchomości, kontaktować się z najemcami, przygotowywać umów, etc. Szczególnie w obliczu panującego zagrożenia – zachwala. Zdecydowana większość nieruchomości na wynajem trafia do nas właśnie z rynku najmów krótkoterminowych, gdzie inwestorzy przyzwyczajeni byli, iż obsługą tych nieruchomości zajmuje się firma zewnętrzna. Chcą więc powierzyć swoje inwestycje specjalistom – tłumaczy agent NE.

Pośrednicy Nowodworski Estates są zgodni co do tego, że kryzys należy przeczekać, wybierając sprawdzone i bezpieczne formy inwestycji. W ich opinii pewne i stabilne dochody gwarantuje wynajem nieruchomości na długie terminy, w przypadku którego bardzo pomocna okaże się usługa zarządzania najmem, zdejmująca z właścicieli mieszkań praktycznie wszystkie obowiązki.

Napisz komentarz