Zarządzanie najmem w Krakowie

Zarządzanie najmem. Zapobiegaj, zamiast leczyć

Stare porzekadło mówi, że lepiej zapobiegać chorobom niż później je leczyć. Wyjdzie taniej, oszczędzi wielu stresów i niepotrzebnego cierpienia. Ta rada świetnie pasuje także do relacji między wynajmującym mieszkanie a jego właścicielem.  

Niepłacący lokator zamieszkuje apartament od kilkunastu miesięcy i nie zamierza się wyprowadzić. Dług urósł już do niebotycznych rozmiarów, a najemca nie odbiera telefonów i nie wpuszcza właściciela do mieszkania. Szybko przejąć nieruchomości nie sposób, bo prawo na to nie pozwala. A gdy już pozwoli, minie nawet i kilka lat. Kłopoty robią się naprawdę poważne, gdy kredyt na zakup tej nieruchomości spłacany jest w dużej części z dochodów z najmu. Właściciel mieszkania czy domu sam wpada w długi, stojąc przed wizją utraty nieruchomości…

Trudny najemca? Zachowaj spokój

Takich koszmarnych historii właściciele nieruchomości słyszeli zapewne mnóstwo, sieć też aż roi się od podobnych horrorów. Prawie każdy miał mniejsze lub większe kłopoty z niesolidnymi najemcami. W relacjach “najemca – wynajmujący” polskie prawo zdecydowanie faworyzuje tych pierwszych.Tzw. najem okazjonalny niewiele tu zmienił. – Co z tego, że najemca musi poinformować właściciela mieszkania o tym, że np. stracił dostęp do lokalu, do którego w razie kłopotów miał się wyprowadzić, skoro “zapomni”, a potem nie ma już gdzie go przenieść? – mówi Maciej Zięba, dyrektor operacyjny agencji nieruchomości Nowodworski Estates. Rynek dynamicznie się rozwija, choć wciąż część właścicieli nie chce wynajmować swoich nieruchomości w obawie przed nieuczciwymi najemcami.

Walka z bezczelnym najemcą – dobrze znającym prawo i jego słabości, będącym ekspertem w prawach lokatora –  będzie bardzo trudna i długa, a jej koniec nie zawsze dla właściciela nieruchomości wystarczająco satysfakcjonujący. Internetowe fora pełne są wprawdzie rad, jak poradzić sobie z trudnymi najemcami, nie zawsze są to jednak instrukcje zgodne z prawem. Nie można np. wejść do swojego mieszkania pod nieobecność lokatorów, by wymienić zamki i przejąć lokal. Choć przeczy to logice i czasem jest aktem ostatecznej rozpaczy ze strony właściciela mieszkania, takie działanie może przysporzyć jeszcze więcej kłopotów. Jeśli trafiliśmy na takiego najemcę, lepiej zachować spokój i nie podejmować pochopnych decyzji. – Na szczęście te największe problemy zdarzają się rzadko; większość najemców to solidni klienci, którzy terminowo płacą czynsz. Na ponad 750 zarządzanych dziś przez nas mieszkań, niewielkie opóźnienia w płatnościach mamy tylko w dwóch przypadkach – uspokaja Małgorzata Piskuła, dyrektor działu zarządzania najmem agencji nieruchomości Nowodworski Estates.  

Psi nos zarządcy  

To dobra wiadomość. Zła jest taka, że nie ma idealnego sposobu na trudnego lokatora. Żadna umowa, choćby napisana przez najlepszą i najdroższą kancelarię prawną, nie zapewni nam stuprocentowego bezpieczeństwa. Dlatego tym ważniejsze jest znalezienie odpowiedniego najemcy. To zadanie najlepiej powierzyć specjalistom z agencji nieruchomości, którzy znajdą i dokładnie sprawdzą potencjalnego najemcę, a potem przekażą go w ręce zarządcy najmu. – Kluczowe jest skrupulatne sprawdzenie przyszłego lokatora. Najlepszy jest taki, który ma czyste konto w Krajowym Rejestrze Długów oraz posiada stałą pracę, gwarantującą regularne opłacanie czynszu i rachunków – wyjaśnia Małgorzata Piskuła  – Przyszłych najemców prosimy więc np. o potwierdzenie zatrudnienia od pracodawcy. Oczywiście z naszego punktu widzenia najpewniejszy jest etat na czas nieokreślony w znanej dużej firmie, ale inna forma zatrudnienia wcale nie musi dyskwalifikować. Ostateczna decyzja i tak zawsze należy do naszych klientów. My przedstawiamy rekomendacje – dodaje ekspertka agencji nieruchomości w Krakowie.

Oddanie mieszkania w zarządzanie ma jeszcze jedną zaletę. – Oszuści wolą nie mieć do czynienia z agencją nieruchomości czy zarządcą najmu. Wiedzą, że profesjonalistów trudniej będzie zwodzić i oszukiwać. Zbyt wiele osób bierze udział w weryfikacji przed transakcją, żeby ktokolwiek chciał ryzykować. – uważa Maciej Zięba. – Zdają sobie też sprawę, że za dużą firmą zwykle stoi armia prawników – przestrzega. Zarządca najmu jest też odpowiedzialny za organizację ewentualnych windykacji, co na szczęście zdarza się niezwykle rzadko w przypadku profesjonalnych usług.

Zarządca windykator

W idealnym świecie najemcy powinni płacić w terminie przewidzianym w umowie najmu, czyli z reguły do 5. lub 10. dnia miesiąca. – Płacą jednym przelewem, a my rozdzielamy te płatności na poszczególne konta: dla właściciela, opłaty za media do ich dostawców i opłaty do administracji – informuje Piskuła. Gdy zbliża się termin przelewu, przypomina o tym zarządca. – Na 3 dni przed zbliżającym się terminem płatności, w tym samym dniu oraz po terminie, jeśli wpłata jeszcze nie została zarejestrowana. Zwykle opóźnienia nie wynikają ze złej woli najemcy, a zwykłego zapominalstwa lub obiektywnych przyczyn, np. dłuższego wyjazdu i braku dostępu do konta – dodaje.

Na wypadek, gdyby przypomnienia nie podziałały, następnym krokiem jest wystosowanie ostatecznego wezwania do zapłaty. Jeśli dłużnik wciąż nie kwapi się do kontaktu i spłaty wierzytelności, przygotowywane są deklaracje uznania długu. Zazwyczaj wtedy dochodzi także do rozwiązania umowy. Następnie kierowana jest sprawa do kancelarii prawnej. Zgodnie z prawem windykacja może być rozpoczęta trzy miesiące od ostatniej wpłaty najemcy. – Ale zanim sprawa trafi do sądu, wciąż podejmowane są próby polubownego rozwiązania problemu. W zdecydowanej większości przypadków udaje się uniknąć długiego i kosztownego procesu poprzez zakończenie umowy najmu i rozłożenie spłaty długu na raty. W tym czasie znajdujemy już nowego najemcę. Jednak kluczem do bezpiecznego wynajmu jest przede wszystkim odpowiednia weryfikacja potencjalnego najemcy jeszcze przed podpisaniem z nim umowy najmu – kończy Piskuła.

 

m.kijowski@nowodworskiestates.pl

   

Napisz komentarz